מידעון הדיור המוגן כל מה שרצית לדעת!

Transcription

1 מידעון הדיור המוגן כל מה שרצית לדעת! נובמבר 2016 התכנים והמידע דלעיל נועדו לתת מידע כללי ובלתי מחייב בלבד ואינם מהווים בשום צורה ייעוץ מקצועי, משפטי או אחר מכל מין וסוג שהוא, והמחברים, העמותה ונציגיה אינם מתחייבים, כי יהיו מלאים, כוללים או מעודכנים. בכל מקרה ספציפי מוצע לפנות לייעוץ אישי, מקצועי או משפטי מתאים. השימוש בתכנים ובמידע דלעיל הינו באחריותו הבלעדית של המשתמש. אין לראות בתכנים והמידע משום חוות דעת ו/או ייעוץ מכל מין וסוג שהוא. כתבה: דנה מליחי-חקמון, עו"ד ומגשרת, תואר ראשון במנהל עסקים )חשבונאות( ממשרד וייס, פורת ושות' בראשותו של עו"ד זאב וייס תודות ל: מורי סיון )דובר לשעבר(, גיורא עמיר )עו"ד( וצבי אלדרוטי )יו"ר לשעבר( חברי הנהלת העמותה לשעבר וחברי הנהלת העמותה : אברהם בר דוד, יו"ר, אשר שולמן, חנה איש הורביץ )עו"ד ודוברת(, יואל אמיר, לאה שץ סופר, מ"מ יו"ר, צבי אמיד, רבקה גן אלרון, שושנה ויינשל )עו"ד(, שלמה כוכבי.

2 תקציר *לקיצור להפניות ניתן ללחוץ על הקישור בכחול מידעון זה מאגד את עיקרי הנושאים הנוגעים ומהווים את תחום הדיור המוגן לגיל השלישי. במידעון מילון מונחים בשימוש והגדרות מחוק הדיור המוגן )פרק 2(, התשע"ב )להלן: "החוק"(, סקירה נרחבת של קבלת ההחלטה לעבור לבית הדיור המוגן )פרק 3(, לרבות מידע אודות: קריטריונים רלוונטיים לקבלת ההחלטה, תקציב ומסלולי התקשרות, איסוף מידע, נופשונים וביקורים, הליווי לתהליך וייעוץ משפטי, הפגישה הראשונה, מסמך הגילוי וניתוחו, ניהול המו"מ, החוזה והחוק. במידעון טבלת קריטריונים לדוגמא בה מפורטים הקריטריונים להחלטה אשר יכולה לשמש את הדייר המתעניין בסבב ביקוריו בבתי הדיור המוגן השונים. המידעון סוקר את חוזה הדיור המוגן )פרק 4( לאור החוק )עריכתו, שפתו ותוכנו( ולאור ההלכות המשפטיות )"חוזה אחיד"(, וכן את שירותי הדיור המוגן )פרק 5(, אשר נחלקים לשירותי חובה על פי החוק, שירותי חובה על פי ההסכם ושירותים נוספים בתשלום. המידעון מתייחס גם לשירותי הרפואה בבתי הדיור המוגן )פרק 6(, לצוות הרב מקצועי )פרק 7( של בית הדיור המוגן )רופא, עובד סוציאלי ואחות(, סמכויותיו וזכות הערר של הדייר על החלטותיו, וכן לנושא הביטחון והביטוח )פרק 8( בדיור המוגן. במידעון נמצא ניתוח של סוגיות משפטיות מהותיות בתחום הדיור המוגן )פרק 9(, בהן: בטוחות לכספי הדייר, כוחה של הערת האזהרה בעסקת הדיור המוגן, העלאת דמי אחזקה מעבר למדד, מע"מ על תשלומי הדיור המוגן, מע"מ בגין ריבית רעיונית, העסקת והלנת מטפל אישי ביחידת הדיור המוגן ותשלום בגינו, ארנונה, אופן שחיקת הפיקדון מהקרן והצמדתו לדולר והמחאת זכויות בית הדיור המוגן. כמו כן, מפרט המידעון את מעמדו והכרתו החוקית לראשונה של ועד הדיירים בבית הדיור המוגן )פרק 10(. במידעון מוקדש פרק לחוק הדיור המוגן )פרק לתקנות לחוק )פרק 12( הנמצאות בהתהוות. 11(, החל מהרקע לחקיקתו, הישגיו ומבנהו, וכן המידעון מסיים במאמרו של פרופסור יאיר אהרוני אודות התחרות בענף הדיור המוגן )פרק 13(. קריאה מהנה ומפרה! עמוד 1

3 תוכן עניינים דיור מוגן בישראל-רקע עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל )ע"ר( פרק 1 -הקדמה פרק 2 -הגדרות מחוק הדיור המוגן ומונחים בשימוש פרק 3 -קבלת ההחלטה לעבור לבית דיור מוגן פירוט הקריטריונים להחלטה תקציב ומסלולי התקשרות איסוף מידע נופשונים וביקורים הליווי לתהליך ויעוץ משפטי הפגישה הראשונה מסמך הגילוי וניתוחו ניהול המו"מ החוזה חוק הדיור המוגן פרק 4 -חוזה הדיור המוגן פרק 5 -שירותי הדיור המוגן פרק 6 -רפואה בבתי הדיור המוגן שירותי הרפואה בבית הדיור המוגן יצירת רצף מידע מחשובי רפואי בין בתי הדיור המוגן לקופות החולים מחלקה סיעודית ומחלקות טיפוליות אחרות בבית הדיור המוגן פרק 7 -הצוות הרב מקצועי פרק 8 -ביטחון וביטוח פרק 9 -סוגיות משפטיות מהותיות בדיור מוגן בטוחות לכספי הדייר כוחהשל הערת האזהרה בעסקת הדיור המוגן העלאת דמי אחזקה מעבר למדד מע"מעל תשלומי הדיור המוגן מע"מ בגין ריבית רעיונית עמוד 2

4 העסקת והלנת מטפל אישי ביחידת הדיור המוגן ותשלום בגינו ארנונה אופן שחיקת הפיקדון מהקרן והצמדתו לדולר המחאת זכויות בית דיור מוגן פרק 10 -ועד הדיירים בבית הדיור המוגן פרק 11 -חוק הדיור המוגן, התשע"ב פרק 12 -תקנות הדיור המוגן-בהתהוות פרק 13 -תחרות בענף בתי הדיור המוגן-מאת פרופסור יאיר אהרוני פרק 14 -צור קשר עמוד 3

5 דיור מוגן בישראל-רקע 1 -הקדמה פרק.1 בישראל מתגוררים כ- 15,000 דיירים בכ- 90 בתי דיור מוגן. רוב הדיירים הינם עצמאיים מעל גיל 70, שבחרו לבלות את שנות גיל הזהב שלהם בסביבה פעילה, חברתית ומוגנת. באתר משרד הרווחה והשירותים החברתיים מפורסמת רשימה של בתי הדיור המוגן הפרטיים. רוב בתי הדיור המוגן הינם בבעלות חברות פרטיות, אולם ישנם בתים המופעלים כמלכ"ר ועל ידי קופות החולים. המגורים בבית דיור מוגן, כרוכים לרוב בהפקדת דמי פיקדון בסכומים של מיליוני שקלים המוחזקים בידי הבעלים ונתונים לשליטתו, כאשר הבעלים שוחק )מנכה( מהפיקדון כ- 3.5% אחוזים מידי שנה, במשך 12 עד 15 שנים. סכומי השחיקה מתווספים לדמי אחזקה חודשיים המגיעים לסכום ממוצע של כ- 7,000 ש"ח, תלוי במיקום הבית, במיקום הדירה בבית, בגודלה ובשירותים נוספים שצורך הדייר. על השחיקה ועל דמי האחזקה החודשיים מושתים גם תשלומי מע"מ )למעט הבתים הנמצאים בבעלות מלכ"ר(. על-פי הערכות הופקדו על ידי הדיירים בבתי הדיור המוגן סכום כולל של מעל 20 מיליארד המוחזק, כאמור, בידי בעלי בתי הדיור המוגן, וזהו סכום הגבוה אף מההון העצמי של בנק בינוני בישראל. בעוד שהבנקים נתונים לפיקוח, על פיקדונות הדיירים בדיור המוגן לא הושת כל פיקוח. הכספים הללו הם כספי הפנסיה וחסכונות חייהם של אלפי אזרחים וותיקים במדינה שבחרו להתגורר במסגרת זו. 2. עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל )ע"ר( עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל )להלן: "העמותה"( הוקמה בשנת 2000 במטרה להגן על זכויותיהם של דיירי הדיור המוגן. הצורך בהקמת העמותה קיבל משנה תוקף נוכח התרחבות ענף הדיור המוגן בישראל והגידול במספר הדיירים מחד ומחוסר מוחלט של הסדרת התחום בהיבט החקיקתי מאידך. את העמותה ייסד מר שלמה כוכבי, דייר בבית הדיור המוגן "אחוזת ראשונים" בראשון לציון. בעמותה חברים כיום )אוקטובר 2016 כ( דיירים המתגוררים ב- 40 בתי דיור מוגן מוכרים ברחבי הארץ וכל פעולותיה ממומנות ע"י דמי חבר חודשיים של הדיירים החברים בה. חברי ההנהלה, חברי ועדת הביקורת של העמותה, המזכירה והגזברית מתגוררים בבתי דיור מוגן וכולם עושים את עבודתם זו בהתנדבות ותורמים מזמנם ומניסיונם לטובת הכלל. מאז הקמתה, משמשת העמותה לאורך השנים כתובת לאלפי גמלאים ואזרחים וותיקים המבקשים להגן על זכויותיהם כדיירים בבית דיור מוגן ולקבל מענה לשאלותיהם ולסוגיות שונות העולות בתחום מורכב זה. עמוד 4

6 בשנת 2004 הוכרה העמותה ע"י משרד המשפטים כ"ארגון צרכנים" של דיירי הדיור המוגן בישראל. הכרה זו מאפשרת ייצוג אוניברסלי, לרבות הגשת תביעות לבתי המשפט בכל הנוגע לזכויותיהם של הדיירים. לעמותה יש הכרה ואישור להיותה "ארגון צרכנים וארגון לקוחות" וכמו"כ יש לה אישור ניהול תקין תקף. אישורים אלו היוו את הבסיס להגשת תביעות בסוגיות מהותיות שונות, והעמותה נחלה הצלחות רבות המהוות הלכות תקדימיות בתחום הדיור המוגן. החל משנת 2005 פעלה העמותה לקדם ולהכין הצעת חוק שתסדיר לראשונה את ענף הדיור המוגן ותבטיח הגנה על זכויותיהם של דיירי הדיור המוגן בישראל. לאחר מלאכה מרובה, בין היתר של נציגי משרדי הרווחה והמשפטים, יצא לאור, ביוני 2012, חוק הדיור המוגן, התשע"ב -2012, על כל 58 סעיפיו, ונכנס ברובו לתוקף בדצמבר אותה שנה. חלק מסעיפיו נכנסו לתוקפם ביוני תקנות לחוק טרם פורסמו. העמותה ממשיכה לפעול גם בימים אלו למען דיירי הדיור המוגן. יושבי ראש הנהלת העמותה לדורותיהם: שלמה כוכבי, יגאל פלג ז"ל, פנחס )פיני( קפלן, צבי אלדרוטי. חברי הנהלת העמותה )נכון לנובמבר 2016(: אברהם בר דוד, יו"ר, אשר שולמן, חנה איש הורביץ )עו"ד ודוברת(, יואל אמיר, לאה שץ סופר, מ"מ יו"ר, צבי אמיד, רבקה גן אלרון, שושנה ויינשל )עו"ד(, שלמה כוכבי. חברי ועדת הביקורת: יהודית ויינר, יו"ר, משה דראל )רו"ח(, שושנה רובינפלד. צור קשר עם העמותה: מוקד העמותה-דואר אלקטרוני: אתר העמותה * באתר העמותה מופיעים פרטי ההתקשרות של חברי הנהלת העמותה, טלפונים וכתובות דוא"ל. עורכי הדין וייס, פורת ושות': רח' קויפמן 2, תל אביב טלפון: ; פקס: אתר: דוא"ל: lawyers@weisslaw.co.il עמוד 5

7 א. ב. פרק 2 -הגדרות מחוק הדיור המוגן ומונחים בשימוש חוק הדיור המוגן-חוק הדיור המוגן, התשע"ב הממונה-ממונה על בתי דיור מוגן מכח סעיף 47 לחוק. הממונה אחראי בין היתר על נושא הרישוי והשלכותיו, וכן לטיפול בפניות הציבור, לרבות פניות של דיירים בבית הדיור המוגן לעניין הפרת החוק. מונתה הגב' ג'ולי עוז, עו"ס, ממונה ארצית דיור מוגן. דואר אלקטרוני: ; julieo@molsa.gov.il פקס: רחוב ירמיהו 39 מגדלי הבירה, ת.ד ירושלים ג. בית דיור מוגן-מקבץ דירות המיועד למגורי דיירים, הבנוי במבנה אחד או בכמה מבנים סמוכים, שבו מוצעים לדיירים, תמורת תשלום מצדם, שירותים נוסף על שירותי אחזקה, ניקיון או שמירה. ד. דירה בבית דיור מוגן-חדר או מערכת חדרים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, ושניתן לנהל בהם משק בית עצמאי. ה. חוזה/הסכם ההתקשרות-המסמך המסדיר ומסכם את תנאי עסקת הדיור המוגן בין הדייר לבעל רישיון ההפעלה. ו. מסמך גילוי-מסמך שחובה על בעל רישיון הפעלה למסור לדייר המתעניין זמן סביר לפני כריתת הסכם ההתקשרות ובו פירוט עיקרי ההסכם. ז. תקופת ניסיון-שלושת החודשים הראשונים למגוריו של הדייר בבית הדיור המוגן. הצדדים רשאים להאריך תקופה זו עד שנה. ח. דמי אחזקה /דמי שימוש- תשלום חודשי ככלל שהדייר מחויב לשלמו לבית הדיור המוגן בעד השירותים הניתנים לו בבית הדיור המוגן, בלי שניתנת לו אפשרות מעשית לוותר על התשלום במסגרת העסקה. על סכומים אלו חל מע"מ. ט. פיקדון: תשלום שמשלם דייר לבעל רישיון הפעלה על פי הסכם התקשרות, לרבות כבטוחה לעמידתו בתנאי הסכם ההתקשרות, אשר בהתאם לתנאי הסכם ההתקשרות על בעל רישיון ההפעלה להשיבו לדייר, כולו או חלקו, בסיום ההתקשרות, בניכוי כל סכום שנוכה מאותו תשלום בהתאם להוראות הסכם ההתקשרות והדין. י. דמי כניסה: פיקדון שנשחק במלואו בתקופה קצרה )ככלל ארבע שנים(. יא. שחיקה/ניכוי שנתי: סכומים המקוזזים/מופחתים מהפיקדון/דמי הכניסה בשיעור שקבוע בהסכם ההתקשרות. על סכומים אלו חל מע"מ. עמוד 6

8 יב. צוות רב מקצועי: צוות שחייב למנות בעל רישיון הפעלה בדיור מוגן המורכב מרופא, עובד סוציאלי ואחות. יג. עצמאי-מי שמסוגל לדאוג לצרכיו האישיים ולנהל את משק ביתו, גם אם ניתן לו סיוע חלקי. יד. נתמך-מי שמצבו הרפואי ביניים בין עצמאי לסיעודי. טו. סיעודי-מי שמצב בריאותו ותפקודו ירודים מחמת מחלה כרונית, תאונה או ליקוי בריאותי, עד כדי היותו זקוק, דרך קבע, לטיפול סיעודי יום יומי מיומן, אשר בהיעדרו לא יוכל לבצע בכוחות עצמו וללא עזרת אחרים, לפחות שלוש מפעולות השיגרה היומיומיות המנויות להלן במצטבר, למעט סיעודי מורכב: 1. לקום ולשכב. 2. להתלבש ולהתפשט. 3. להתרחץ. 4. לאכול ולשתות. 5. לשלוט על הסוגרים. 6. ללכת. וכן דייר הסובל מתשישות נפש. טז. השר-שר הרווחה והשירותים החברתיים, כיום השר חיים כץ )להלן: "השר"(. עמוד 7

9 פרק 3 -קבלת ההחלטה לעבור לבית דיור מוגן פירוט הקריטריונים להחלטה: 1.1. מיקום גיאוגרפי: קרבה למשפחה, קרבה לסביבה מוכרת, קרבה לחברים, עיר/כפר צביון הבית-דתי/חילוני. רקע דמוגרפי משותף ושפה מדוברת בבית הדיור המוגן עלויות ומסלולי ההתקשרות )כגון: פיקדון ושחיקה, דמי כניסה, דמי אחזקה בלבד( איתנות פיננסית של בעלי/ בית הדיור המוגן, ככל שיש מידע בעניין. האם בית הדיור המוגן הינו חלק מרשת או בודד רמת בית הדיור המוגן וגודל השטחים הציבוריים נגישות-החוק מתנה את מתן הרישיון בעמידה בתנאי נגישות. חשוב לבדוק את רמת הנגישות בדירות ובשטחי הציבור )מעבר כסאות גלגלים במסדרונות, מעליות, מפתחי הדלתות, נגישות ומעבר בכניסה למבנים ובתוכם( גודל וסוג הדירה סל השירותים, לרבות רפואה, ביטחון ופעילויות חברה ותרבות ורמתם קיומה של מחלקה סיעודית ורמתה אופן טיפול הבית במצב חירום רפואי, לרבות פינוי דייר לבית חולים או מוסד רפואי אחר או מחלקה סיעודית. ביטחון )אישי וחפצים( חברים המתגוררים בבית הדיור המוגן, המלצות מחברים וקרובים אחרים. אפשרות להכניס חיות מחמד קרבה לקווי תחבורה ציבורית ו/או שירותי הסעה מטעם הבית )שאטל( גישה למקורות תרבות חיצוניים )תיאטרון, קולנוע, ספרייה( שימוש משתמשים חיצוניים בשטחי הבית )בבריכה ובחדר הכושר למשל( תנאים להעסקת מטפל אישי הרכב הצוות המטפל בבית )נשים/גברים( והכשרתו יתכנו קריטריונים נוספים ו/או ייחודיים לדייר. דירוג הקריטריונים שונה מדייר לדייר. במקרה ומתלבטים בין מספר בתים רצוי למפות ולהשוות בצורת טבלה )ר' דוגמא להלן( בין הקריטריונים השונים על פי משקלם וסדר העדיפויות של הדייר. עמוד 8

10 2. תקציב ומסלולי התקשרות: קיימים מספר מסלולי התקשרות בענף הדיור המוגן. להלן העיקריים מביניהם. הנהלת הבית מחליטה אילו סוגי מסלולים להציע, ולכן חשוב שהדייר יבדוק האם המסלולים המוצעים בבית בו מתעניין מתאימים לו פיקדון ודמי אחזקה חודשיים-המסלול השכיח. פיקדון בסך של מיליוני שקלים. פיקדון זה נשחק מידי שנה בשיעור מסוים כמוסכם בחוזה )כ- 3.5%( למשך מספר שנים כמוסכם בחוזה )כ שנים(. בנוסף דמי אחזקה חודשיים בגין סל שירותי החובה הניתנים בבית הדיור המוגן. *בבתים מסוימים שחיקת הפיקדון מתחדשת עם המעבר לסיעודי דמי כניסה ודמי אחזקה חודשיים-פיקדון מופחת אשר נשחק במלואו במשך מספר שנים בודדות. בנוסף דמי אחזקה חודשיים בגין סל שירותי החובה הניתנים בבית הדיור המוגן דמי אחזקה חודשיים/דמי שכירות-מסלול ללא פיקדון. תשלום חודשי בלבד רכישת יחידת הדיור-פחות שכיח. רכישה חד פעמית של יחידת הדיור המוגן. בנוסף דמי אחזקה חודשיים בגין סל שירותי החובה הניתנים בבית הדיור המוגן. בצעו סקר השוואתי של עלויות חד פעמיות ועלויות חודשיות קבועות משתנות. וודאו כי יש בידיכם את המקורות הכספיים לשלם את התשלומים להם אתם מתחייבים בחוזה הדיור המוגן לאורך השנים. סכמו על צביעת כול הדירה כעבור 5 שנים. וודאו ושאלו על תכניות לשיפוץ הבית, במבנה ותוספת קומות ובנייה בכלל לסכם מראש את התנאים על מעבר לדירה אחרת )גדולה/קטנה יותר; בבניין אחר; קומה אחרת; כיוון אחר וכו'( עמוד 9

11 איסוף מידע: איסוף מידע ממקורות שונים: ביקור עצמאי בבית הדיור המוגן בעדיפות עם בן משפחה ו/או חבר קרוב שאתם סומכים על שיקול דעתו ו/או וכן שטחה בפועל, ולמדוד את המגורים מיחידת עורך דין. להתרשם מהשטחים הציבוריים, מחדרי החוגים, מאיכות המקום ומהאווירה הכללית. פגישה עם צוות מכירות/שיווק של בית הדיור המוגן הכינו שאלות מראש ודאגו לקבל תשובות מפורטות לכל השאלות, מסמך הגילוי והעתק מהחוזה. ועד דיירי בית הדיור המוגן חשוב להיפגש עם נציג הוועד על מנת להתעניין בנעשה בבית, שביעות רצון וסוגיות מהותיות. דיירים מבית הדיור המוגן בנעשה בבית. שביעות רצון הדיירים. ביתרונות עם דיירים התעניינו ובחסרונות. קבלו עצות וטיפים. דיירים/מכרים מבתי דיור מוגן אחרים חומר פרסומי ושיווקי שהות בנופשון/ניסיון ככל שמוצעת על ידי בית הדיור המוגן חשוב לפני תקופת הניסיון להסדיר מראש את כל פרטי העסקה והחוזה..3 נופשונים וביקורים: ישנם בתים המציעים לדייר המתעניין לחוות את החיים בבית לפני קבלת ההחלטה. מומלץ להתנסות באפשרויות שהבית מציע, לרבות נופשון )מגורים לתקופה קצובה בדירה לדוגמא(, השתתפות באירועים בבית, ארוחות במסעדת הבית ועוד..4 הליווי לתהליך ויעוץ משפטי: חוזה הדיור המוגן הינו חוזה מורכב בעל השלכות מהותיות על הדייר למשך שנים רבות. ההשלכות הן על אורח חייו של הדייר, בריאותו ורכושו וכמובן על יורשיו. אשר על כן, קיימת חשיבות יתרה לבחירת עורך דין המתמחה בתחום מורכב זה, שילווה את התהליך מראשיתו..5 עמוד 10

12 יש להיזהר מחתימה על מסמכים ראשוניים/מסמכים נלווים מכל סוג שהוא )לרבות מסמך גילוי ומסמך דמי רצינות( ללא התייעצות מוקדמת וביקורת עורך הדין המתמחה בענף. הפגישה הראשונה: לפגישה הראשונה קיימת חשיבות מיוחדת. התכוננו היטב המפורטים מעלה. בהתאם לדגשים.6 מסמך הגילוי וניתוחו: סעיף 17 לחוק מחייב את המפעיל למסור למי שמבקש להיות דייר, זמן סביר לפני כריתת הסכם ההתקשרות עמו, מסמך גילוי. הבית חייב למסור מסמך גילוי בשפתו של הדייר המתעניין או באחת השפות הבאות: עברית, ערבית, אנגלית, רוסית או אמהרית. מטרת המסמך להציג לדייר המתעניין תמצית עיקרי החוזה ולאפשר לו להשוות בין התנאים המוצעים בבתים השונים. במסמך הגילוי יפורטו העניינים הבאים:.7 )1( זהות בעל הרישיון ומנהל בית הדיור המוגן: שם, מספר זהות, מספר תאגיד, וכן כתובת ופרטי התקשרות; מספר וסוג הרישיון: קבוע או מותנה, וכן המועד בו ניתן ותוקפו; זכויות בעל הרישיון במקרקעין; )2( )3( )4( התנאים לקבלה לבית, תנאים הנוגעים למצבו הרפואי והתנאים לפינוי דייר בשל מצב רפואי; תיאור מבנה הבית, הדירות ותנאי השימוש בהן; תיאור השטחים הציבוריים והמשותפים בבית ותנאי השימוש בהם; תקופת הניסיון, והתשלומים בעדה; )5( )6( )7( )8( השירותים שיסופקו בבית, בסיווג לפי שירותי חובה, שירותים לפי ההסכם ושירותי רשות; )9( התשלומים שישלם הדייר: )א( פיקדון )1( גובה הפיקדון ומנגנון הקיזוז; עמוד 11

13 )2( אופן השבת הפיקדון, עם סיום ההתקשרות, ניכוי סכומים מהפיקדון ומועדי השבת הפיקדון; הוראות לעניין )3( הצמדת הפיקדון למדד המחירים לצרכן; )ב( דמי האחזקה גובהם, המועדים לתשלומם, המנגנון לעדכונם, ופירוט השירותים שיינתנו בגינם; )ג( לעניין כל תשלום אחר, שאינו כלול בדמי האחזקה התשלומים, מנגנון עדכון וזכות הדייר לביטול השירותים; גובה ומועד פירוט הבטוחות לכספי הפיקדון; זכות הדייר לבטל את ההסכם; )10( )11( )12( קיומה או העדרה של מחלקה סיעודית בבית, והסדר אחר שעניינו טיפול סיעודי; תנאים למגוריו של מטפל בדירה; החזקת בעל חיים בבית; )13( )14( )15( מעבר בין דירות, למחלקה סיעודית בבית או במקום אחר, התשלום בגין המעבר, והשבת הפיקדון; )16( תנאים לשמירת זכות המגורים בבית הדיור המוגן במקרה של אשפוז זמני והתשלום; כללי ההתנהגות בבית; תנאים לפינוי חפצי הדייר בסיום ההתקשרות; )17( )18( בעל הרישיון יחתום על מסמך הגילוי בציון התאריך שבו נמסר לדייר המתעניין ויהיה בתוקף שלושים ימים; מסמך הגילוי אינו מחייב את הדייר המתעניין או את הנהלת הבית להתקשר בחוזה. ניהול המו"מ: המשא ומתן קודם לחתימת חוזה הדיור המוגן הינו מקובל ואף הכרחי, הן בהיבט הכספי והן בהיבט המשפטי. הצדדים למשא ומתן משתנים מבית לבית ומדייר לדייר. מטעם הבית יכולים להיות מעורבים: איש מכירות, מנהל שיווק, מנכ"ל, עורכי דין, סמנכ"ל כספים. מטעם הדייר: הדייר עצמו, קרוביו, עורכי דין..8 עמוד 12

14 ניהול המשא ומתן הינו תהליך סובייקטיבי ומשתנה. תלוי בבית, ברשת )ככל שמשתייך לרשת(, בדייר, בהיצע ובביקוש. חשוב שעורך הדין המייצג של הדייר יהיה בעל מומחיות, מקצועיות וניסיון בתחום הדיור המוגן. עורך דין כזה ידע ליישם את ניסיונו מול נציגי הבית, בזכות שליטתו בנוסחי חוזי הדיור המוגן בבתים השונים והעובדה שהוא מודע לשינויים שניתן לבצע על מנת להתאים את החוזים לצרכי הדייר, לטובתו ולהבטיח את מטרותיו. החוזה: חשוב לעיין בחוזה הדיור המוגן לצורך ההחלטה, בדגש על החיובים הכספיים הנובעים ממנו, זכויות הדייר ומידת האיזונים בו. ראה פרק "חוזה הדיור המוגן"..9 חוק הדיור המוגן: מומלץ לקרוא את החוק, כדי להבין מהן הזכויות המגיעות לדייר, לוודא ולהבטיח שיינתן להן ביטוי בחוזה. ראה פרק "חוק הדיור המוגן". טבלה לדוגמא:.10 קריטריון מיקום גיאוגרפי צביון הבית-דתי/חילוני עלויות ומסלולי ההתקשרות איתנות פיננסית רמה וגודל השטחים הציבוריים נגישות גודל וסוג הדירה סל השירותים מחלקה סיעודית ורמתה טיפול במצב חירום רפואי וביטחון. חברים בבית והמלצות חיות מחמד קרבה לקווי תחבורה ו/או שירותי הסעה. ניקוד בית א' )1-5( ניקוד בית ב' )1-5( גישה למקורות תרבות חיצוניים. 15 שימוש משתמשים חיצוניים בשטחי הבית. תנאים להעסקת מטפל אישי. הרכב הצוות המטפל בבית והכשרתו עמוד 13

15 פרק 4 ח- וזה הדיור המוגן חוק הדיור המוגן מחייב את בעל רישיון ההפעלה של בית הדיור המוגן לערוך הסכם התקשרות בכתב עם מי שמבקש להיות דייר המסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים. בחוזה הדיור המוגן חובה לפרט, בין היתר, את כל הנושאים שבמסמך הגילוי )ראה פרק 3 סעיף 7 לעיל(, לצרף את מפרט הדירה ערוך בטופס שקבע השר )טרם פורסם(, ואת העתק מסמך הגילוי שקיבל הדייר טרם חתימת החוזה. הסכם ההתקשרות יהיה ערוך, ככל האפשר בשפת הדייר או שפה שהוא דובר ומבין, או, על פי בקשתו, באחת מהשפות האלה: עברית, ערבית, אנגלית, רוסית או אמהרית. בעל רישיון ההפעלה יכול לערוך את החוזה בעברית ולצרף אליו תרגום מתאים. כלומר, דייר רשאי לדרוש חוזה ערוך בשפתו )אחת מהשפות הנ"ל( או תרגום לחוזה. בעל רישיון ההפעלה חייב לתת לדייר המתעניין הזדמנות סבירה לעיין בחוזה לפני חתימתו וכן למסור לו העתק מההסכם לאחר החתימה. חוזה הדיור המוגן חייב להיות לתקופה בלתי קצובה. חוזי הדיור המוגן כיום כוללים עשרות רבות של עמודים ודורשים לכן מומחיות משפטית ייחודית בתחום. מבנה החוזה השכיח כולל סעיף הגדרות, הצהרות של הצדדים )לעתים הדייר בלבד(, מועדי זכות השימוש, סכום הפיקדון ופריסת התשלומים, הבטוחה המוצעת להבטחת כספי הפיקדון, סכום דמי האחזקה וסכומים נלווים אחרים, רשימת שירותי חובה, שירותים המחייבים תוספת תשלום, פירוט המחלקות הטיפוליות )סיעודי, תומך, תשוש נפש(, הפרות והוראות שונות. כתיבת ההערות לחוזה מתבצעת ככלל בדרך של הכנת מסמך הערות חיצוני אותו מצרפים לחוזה ואחרי החתימה עליו הוא הופך לחלק בלתי נפרד ממנו. מסמך ההערות הוא תוצר של המשא ומתן בין הדייר לבעל רישיון ההפעלה ו/או עורכי דינם. חוזה הדיור המוגן הוכר מספר פעמים על ידי ערכאות בתי המשפט "כחוזה אחיד", כלומר: " נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם"; המשמעות היא שבית המשפט יכול לבטל או לשנות תנאים מקפחים בחוזה, למרות ולאחר שהוא נחתם. שלב ביקורת החוזה והמשא ומתן לגבי תנאיו הינו שלב קריטי בהתקשרות ונדרשת בו מומחיות משפטית ייחודית. חשוב לשים לב לכל פרט ולהיעזר בעורכי דין המתמחים בתחום. עמוד 14

16 פרק 5 -שירותי הדיור המוגן חוק הדיור המוגן מגדיר ומחלק את סוגי השירותים הניתנים בבית הדיור המוגן לשלושה: א. שירותי חובה על פי החוק רשימת שירותים המפורטים בתוספת לחוק. החוק אינו מגדיר את היקף השירותים אולם קובע כי השירותים יינתנו בהיקף ובאופן שהתחייב בעל הרישיון כלפי הדייר בהסכם, וכי אין הוא רשאי לצמצמם אותם או לגרוע מטיבם במהלך תקופת תוקפו של ההסכם. ב. שירותי חובה על פי ההסכם-שירותים שהתחייב בעל הרישיון לתת בהסכם מעבר לשירותי החובה על פי החוק, בהיקף ובאופן שהתחייב בעל הרישיון כלפי הדייר בהסכם, ואין הוא רשאי לצמצמם אותם או לגרוע מטיבם אלא אם קיבל את הסכמת הדייר בכתב סמוך קודם לכן. ג. שירותים נוספים בתשלום-שירותים שאינם שירותי חובה, אותם רשאי בעל רישיון ההפעלה להציע לדייר, והדייר אינו חייב לקבלם, אלא אם הדייר הסכים לכך מראש ובכתב. להלן טבלה המרכזת רשימת שירותים הניתנים בבתי דיור מוגן ברחבי הארץ על פי חלוקת שלושת הסוגים. ראו, גם ס' 19 לחוק ואת התוספת לסעיף זה בסוף החוק(. הטבלה כוללת גם דוגמאות לרשימת שירותי החובה על פי ההסכם והשירותים הנוספים הניתנים בבתים מסוימים ורשימה זו עשויה להשתנות מבית לבית. עמוד 15

17 שירותים כלולים בדמי אחזקה שירותים כלליים לפי הסכם שירותי חובה לפי חוק שירותי אחזקה לבית הדיור המוגן, ובכלל זה לדירות, לשטחים הציבוריים, למערכות ההפעלה ולציוד שמעמיד בעל רישיון הפעלה בבית הדיור המוגן. שירותי ניקיון לבית הדיור המוגן, ובכלל זה לשטחים הציבוריים שבו, ולמעט ניקיון הדירות. כניסה מבוקרת לבית הדיור המוגן. הפעלת מנגנון של מענה אנושי לקריאה לעזרה של דייר לאורך כל שעות היממה. מתן שירותי בריאות לדיירים בידי אחות, לרבות ניהול מידע רפואי לגבי הדיירים והפניה לטיפול רפואי, בכפוף לרצונם. שירותי עזרה ראשונה בבית הדיור המוגן, במשך כל שעות היממה, בידי אדם שקיבל הכשרה מ תאימה לכך. פעילות תרבות, העשרה וספורט, אשר תיקבע בהתייעצות עם ועד הדיירים, ככל שמונה, מתוך סל שירותים שעליו יורה השר, בהתייעצות עם השר לאזרחים ותיקים. שירותי עבודה סוציאלית בידי עובד סוציאלי. 1. שירותי רפואה משלימה. 2. שירותי רופאים יועצים. 3. טיפול רופא שיניים. 4. טיפולים בספא. 5. שירותי מספרה. 6. שירותי מניקור פדיקור. 7. שירותי קוסמטיקה. 8. מיני מרקט/מעדנייה. 9. שעורים פרטיים )שחיה, מחשב, שפות וכד'(. 10. שירותי הסעות. 11. שירותי בנק אספקת מים ליחידת הדיור. שירותי מודיעין ודלפק הקבלה. מקום חניה אחד לדייר על בסיס מקום פנוי. שימוש בבריכת השחייה של הפרויקט. שימוש בחדר הכושר של הפרויקט. ניקיון יחידת הדיור למשך הזמן הקבוע בנספח ההשלמות. שמירה ובטחון 24 שעות ביממה, 365 יום בשנה. השגחה ומעקב רפואי - במרפאת הבית - ביקורי רופא כללי. טיפול במימוש זכויות וזכאויות של הלקוח בקופת חולים שלו )תרופות, בדיקות, ביקורי רופא מומחה, אשפוז, החזר הוצאות וכו'(. 10. חשמל ביחידת הדיור. 11. טלפון פנים ומערכת קריאות מצוקה )לא כולל אלחוטית( בכל יחידת דיור. 12. ביטוח צד ג' של הבית, ביטוח מבנה הבית )כולל יחידת הדיור( - למעט החפצים, הציוד והריהוט של הלקוח. 13. מס רכוש, מיסים עירוניים, ארנונה ומים. 14. שימוש במתקנים כגון: בריכה, חדר משחקים, חדר ספריה, חדרי חוגים ומלאכה, מועדון בריאות וכושר, טרקלין, בית כנסת. 15. בדיקת נוכחות פעם ביום. 16. לחצני מצוקה ביחידות המגורים. 17. גינון בשטחי הציבור הפתוחים. 18. הסעה יומית ברחבי העיר. 19. שירותי קונסיירג'. 20. מערכת כרטיס חכם. שירותים נוספים בתוספת תשלום 12. שירותי אחסון. 13. ארוחות במסעדה ובקפיטריה )אפשרות הזמנת ארוחות ליחידת הדיור(. 14. אירוח אורחים במסעדה בבית. 15. שירותים רפואיים ביחידת הדיור. 16. אשפוז להחלמה במחלקה הסיעודית. 17. מנוי לשירותי רפואה חירום )לדוגמה שח"ל/נטלי(. 18. חבילת שירותי "פרייבט קר". 19. יעוץ דיאטני אישי. 20. טיפול פיזיותרפיה אישי. 21. חיבור לטלוויזיה בכבלים או ללווין לפי קביעת החברה. 22. שירותי אינטרנט. 23. שירות חוץ בטלפון ודמי אחזקה לקו. 24. עריכת מסיבות פרטיות. 25. טיולים ויציאות מאורגנות להצגות קונצרטים וכד'. 26. שירותי כביסה, גיהוץ וניקוי יבש. 27. שליחויות, צילומים, דואר רשום ופקסימיליה. 28. מערכת קריאת מצוקה אלחוטית. 29. הזמנת תיקונים ושינויים במערך הריהוט והדיור הפרטי. 30. ארוחות מיוחדות על בסיס הנחיה רפואית עמוד 16

18 6 -רפואה פרק בבתי הדיור המוגן 1. שירותי הרפואה בבית הדיור המוגן בתוספת שירותי החובה שבחוק הדיור המוגן מפורטים שירותי הרפואה הבאים: מתן שירותי בריאות לדיירים בידי אחות, לרבות ניהול מידע רפואי לגבי הדיירים והפניה לטיפול רפואי, בכפוף לרצונם )סעיף 5 בתוספת(. שירותי עזרה ראשונה בבית הדיור המוגן, במשך כל שעות היממה, בידי אדם שקיבל הכשרה מתאימה לכך )סעיף 6 בתוספת(..1.2 שירותי רופא אינם מוגדרים כשירותי חובה בחוק, אולם חלק ניכר מבתי הדיור המוגן מתחייבים למתן שירותים על ידי רופא, ככלל ללא התחייבות לכמות ימים ושעות קבלה. ישנם בתים הנעזרים בשירותי הרופא הפעיל במחלקה הסיעודית בבית הדיור המוגן. ההסדרים והשירותים הרפואיים שונים מבית לבית. 2. יצירת רצף מידע מחשובי רפואי בין בתי הדיור המוגן לקופות החולים נציגי משרד הרווחה, העמותה וארגון א.ב.א )אגוד בתי אבות ודיור מוגן בישראל( חברו יחד לבניית מתווה מוסכם להבטחת סנכרון בין המידע שבתיק הרפואי של הדייר בקופת החולים לבין תיקו הרפואי בבית הדיור המוגן. המטרה לשמור על רצף טיפולי לדייר ועדכון הרשומות הרפואיות שלו להבטחת איכות הטיפול הרפואי, תוך שמירה על סודיות רפואית. על פי המתווה החדש )2016( שסוכם עם קופת חולים "מכבי" )בכוונת הממונה לפעול ליישום המתווה גם בקופות החולים האחרות( רופאים בבתי דיור מוגן יקבלו גישה לפורטל רופא לצפייה בתיק הרפואי של הדייר וזה יאפשר לרופא גישה למידע שלהלן: אבחנות, רגישויות, תרופות, בדיקות מעבדה, אשפוזים ומכתבי שחרור, בדיקות דימות ומסמכים נוספים. המידע ייחשף לרופא אחרי העברת כרטיס מגנטי של הדייר המבוטח בקופת החולים ורק אחרי קבלת הסכמת הדייר. הרופאים לא יוכלו לצפות בתוכן הביקורים אצל רופאים מקצועיים. רופא בית הדיור המוגן יכתוב סיכום ביקור של הדייר שיכלול גם את הסימנים החיוניים שנאספו על ידי האחות, וסיכום זה יועבר לתיקו של הדייר בקופת החולים ויתועד בו להמשך שימוש. רצף המידע יהיה הדדי. באחריות בית הדיור המוגן להיערך לכך טכנולוגית, בין היתר על ידי רכישת הציוד המתאים. עמוד 17

19 3. מחלקה סיעודית ומחלקות טיפוליות אחרות בבית הדיור המוגן סעיף 20 לחוק הדיור המוגן מחייב בעל רישיון הפעלה של בית דיור מוגן שבו 250 דירות לפחות, להבטיח כי בבית הדיור המוגן תפעל מחלקה סיעודית, ולאפשר לדייר הזקוק לאשפוז להתאשפז במחלקה. הממונה רשאי לפטור מחובה זו אם בסמוך לבית הדיור המוגן פועלת מחלקה סיעודית וקיים הסדר בין בית הדיור המוגן למחלקה הסיעודית לעניין אשפוז דייר ורק אם מתקיימים טעמים מיוחדים המצדיקים שלא להקים או להפעיל מחלקה סיעודית באותו בית דיור מוגן )תנאים מצטברים(. סעיף )1( 56 לחוק הדיור המוגן קובע כי הוראותיו לא יחולו לעניין החלק בבית הדיור המוגן המשמש כמחלקה הסיעודית. כיום, ברוב בתי הדיור המוגן מופעלות מחלקות סיעודיות. בנוסף, בחלק מבתי הדיור המוגן קיימות מחלקות טיפוליות נוספות כגון מחלקה למצב תומכת ביניים בין סיעודי לעצמאי. האשפוז במחלקות הטיפוליות נעשה בהתאם לצורך הדייר או לפי החלטת הצוות הרב מקצועי. האשפוז יכול להיות זמני או קבוע. בחלק מבתי הדיור המוגן קיימים הסדרים מיוחדים )כספיים ואחרים( לדיירים במחלקות הטיפוליות, לעומת מתאשפזים חיצוניים. הזקוקים לאשפוז עמוד 18

20 פרק 7 -הצוות הרב מקצועי החוק מחייב את בית הדיור המוגן למנות צוות רב מקצועי המורכב מרופא, עובד סוציאלי ואחות. בית הדיור המוגן רשאי לקבל אדם כדייר לבית אם הצוות הרב-מקצועי אישר כי הוא מסוגל לדאוג לצרכיו האישיים ולנהל את משק ביתו, גם אם ניתן לו סיוע חלקי. הצוות הרב מקצועי מוסמך לקבוע כי בשל מצבו הבריאותי של הדייר, טובתו של הדייר מחייבת את העברתו מדירתו או שבשל מצבו הבריאותי של הדייר, המשך שהותו בדירתו פוגע בשאר הדיירים בבית הדיור המוגן; דייר הנפגע מהחלטת הצוות הרב מקצועי רשאי להגיש ערר לפני הרופא המחוזי בתוך 21 ימים ממתן ההחלטה. הרופא המחוזי, בהתייעצות עם הממונה, ייתן את החלטתו בתוך 14 ימים ועד להחלטת הרופא המחוזי בערר לא יפונה הדייר מדירתו בבית הדיור המוגן; כמו כן, הצוות הרב מקצועי מוסמך לקבוע כי לדייר צורך תפקודי או רפואי בשיכון מטפל יחד עמו בדירתו. הדייר רשאי לערור על החלטת הצוות הרב-מקצועי לפני הרופא המחוזי. אישור זה יכול להינתן גם על ידי רשות מרשויות המדינה המוסמכות לכך. חשוב שהדייר ימנה מראש מישהו מטעמו שיהיה מוסמך לסייע לו ולפעול בשמו בקרות אירוע מסוג זה. עמוד 19

21 וביטוח יטחון פרק 8 ב- ביטחון: בתחום הביטחון הפיזי קיימים הבדלים משמעותיים בין בית לבית ובין הרשתות השונות ואף בתוך הרשתות, עצמן. בדקו מראש מה רמת האבטחה הפיזית בבית, ולדוג': שומרים: האם נמנים על צוות הבית או חברת שמירה חיצונית, האם במשך 24 שעות ביממה. אמצעים טכניים: מצלמות, נעילות, אבטחת כניסה לבית, שימוש בכרטיסים חכמים. זיהוי העובדים: הצוות הקבוע והאם נותני שירותים וספקים חיצוניים מזוהים באמצעות תג? דגשים: יש הבדל בין בית בעיר לבין בית הנמצא באזור כפרי חשוב לבדוק מהם סידורי האבטחה במיוחד בבתים 'כפריים'. מיגון בעת חירום: ממ"ד, ממ"ק, מקלטים, חדרי ביטחון כמות, מרחק מיחידות הדיור במקרה ואין בדירה ממ"ד, רמת המיגון והטכנולוגיה ומסננים למיניהם. האם הממ"קים והמקלטים פנויים או משמשים לאחסון או לצרכים אחרים. שיחה עם נציג הוועד: חשוב לדבר עם נציג ועד הדיירים, לשאול על אירועים ביטחוניים שהיו, אם היו וכיצד טופלו ע"י הנהלת הבית, גם פנימיים וגם חיצוניים. כיצד תפקד צוות הבית במהלך התקפות הטילים ובהזדמנויות אחרות שקרו, אם קרו. ביטוח: ביטוח מבנה וצד ג': חשוב לבדוק איזה כיסוי ביטוחי נותן הבית. ביטוח פינוי רפואי: שח"ל ו/או חברה דומה מה היקף הביטוח, לקרוא את הפוליסה ולשאול שאלות מומלץ לקרוא את האותיות הקטנות ולבקש הסברים ברורים, באם משהו לא מובן. לדוג': האם הביטוח מכסה אירוע לבבי ואירועים נשימתיים; האם הכיסוי מוגבל לאזור )האם רק בתוך תחומי הבית, האם בגינה ובשטחים הציבוריים או מסחריים צמודים(. גיאוגרפי איזה ביטוח נדרש הדייר לעשות: חפצים אישיים, דברי ערך, צד ג' וכו'. אורחים ומבקרים ביחידת הדיור: חשוב לברר ולוודא אם הבית מחייב את הדייר לבטח את אורחיו. לשוחח עם נציג הוועד: לקבל מידע על מקרים שקרו בבית וכיצד נפתרו. עמוד 20

22 פרק 9 -סוגיות משפטיות מהותיות בדיור מוגן 1. בטוחות לכספי הדייר בחודש יוני 2015 נכנס לתוקפו סעיף 27 לחוק הדיור המוגן, המחייב את בתי הדיור המוגן להציע לדיירים אחת מארבע בטוחות להבטחת כספי הפיקדונות: ערבות בנקאית, ביטוח, הפקדת 40% מכספי הפיקדונות בחברה לנאמנות או משכנתא מדרגה ראשונה שתירשם לטובת הדייר. מאחר ועל פי נוסח הסעיף הדייר נושא ב- 80% מהעלות של הבטוחה )והבית ב- 20%( והבית הוא בעל זכות הבחירה איזו בטוחה להציע מתוך ארבעת הבטוחות הנ"ל, כאשר הדייר רשאי לוותר בכתב על קבלת הבטוחה-הרוב המכריע של הבתים מציעים לדיירים ערבות בנקאית, ורוב הדיירים מוותרים ונותרים ללא בטוחה עקב עלותה הגבוהה )2.5%-1% מערך הפיקדון מידי שנה, עשרות אלפי שקלים מידי שנה לדייר(. חלק קטן מהבתים מציעים לדיירים משכנתא. גם כאן עלו סוגיות שונות, כגון גביית סכומים גבוהים יותר מהאגרה, התניות שונות, חתימה על ייפוי כוח לטובת עוה"ד של הבית, ורישום המשכנתא ע"ש חברה לנאמנות במקום ישירות על שם הדייר כמקובל. החל משנת 2014 העמותה מקדמת הצעה לתיקון סעיף 27. הצעת החוק מונה רק 2 בטוחות פיננסיות קלות למימוש: ערבות בנקאית וביטוח, כאשר הבית נושא ב- 100% מעלות הבטוחה. הנוסח הוגש ע"י ח"כ נורית קורן ו- 22 חברי כנסת נוספים. את העמותה מייצגים משרד פרילוג בבעלותה של עו"ד רות פרמינגר בייעוץ חקיקה וקשרי ממשל, ומשרד וייס, פורת ביעוץ המשפטי. לאור הצעת החוק, בעלי בתי הדיור המוגן מציעים בטוחות אחרות הנדונות בימים אלו. 2. כוחה של הערת האזהרה בעסקת הדיור המוגן סעיף 126 לחוק המקרקעין מהווה בסיס משפטי לרישום הערת אזהרה גם לטובת דיירי הדיור המוגן, להבטחת זכויותיהם שבהסכם הדיור המוגן, היינו זכות המגורים והזכות להשבת יתרת הפיקדון. זכות זו עומדת בפני עצמה והיא נוספת לבטוחות המפורטות בחוק הדיור המוגן )ר' לעיל( ולמעשה קדמה להן כשלא הוצעה כל בטוחה ראויה אחרת להבטחת זכויות הדיירים בדיור המוגן. סעיף 127 )א( ו-)ב( לחוק המקרקעין קובע את תוצאותיה ומשמעותה של ההערה: "127. )א( )ב( נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט. נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות עמוד 21

23 במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה". פסק דין חדש ותקדימי ה"פ ( מיום ( קובע אמירות חד משמעיות ובעלות נפקות משפטית וכלכלית לעניין כוחה של הערת האזהרה בעסקת הדיור המוגן. בית המשפט הנכבד קבל את הטענות הבאות של הדיירים התובעים ופסק: 1. הערת אזהרה בעלת חשיבות ונועדה להבטיח גם את השבת כספי הפיקדון בנוסף לזכות המגורים, כאשר הזכות להשבת הפיקדון לא נופלת בחשיבותה מזכות המגורים. 2. רשם המקרקעין חייב לרשום את הערת האזהרה על כלל ההסכם ללא שיקול דעת. 3. לאחר רישום הערת אזהרה לא ניתן לבצע עסקה נוגדת כל עוד לא הובטחה זכותו של הדייר לקבלת החזר הפיקדון. "היתרון הגלום בהערת האזהרה הוא בעל ערך כלכלי מסוים, אם כי אין בו כדי להוות מקור לגביית הפיקדון עצמו. הערת האזהרה אומנם אינה גורעת מנכסי החייב, אך היא מונעת את האפשרות לבצע עסקה נוגדת במקרקעין, על עוד לא תובטח זכותו הכלכלית של בעל הערת האזהרה" )סעיף 24 לפסה"ד(. 4. הערת אזהרה היא זכות בסיסית של הדייר מכח סעיף 126 לחוק המקרקעין ולא בגלל "רצון טוב" של הבית בסעיף שניסח בהסכם. לעניין המנגנון של רישום ומחיקת הערת האזהרה השופטת קבעה שרישום הערת האזהרה יכול להתבצע ע"י כל עו"ד שיבחר הדייר. מחיקת הערת האזהרה תעשה ע"י עו"ד שימונה על ידי ראש לשכת עורכי הדין, אם הדיירים לא יבקשו זאת תוך 30 ימים מיום פסק הדין, ימחקו ההערות ע"י עוה"ד של הבית. בכך היא שינתה את המנגנון הקבוע בהסכם עליו חתמו הדיירים שלפיו ההערות ימחקו רק ע"י עוה"ד של הבית. עמוד 22

24 3. העלאת דמי אחזקה מעבר למדד דמי האחזקה החודשיים ניתנים לשינוי מעבר לשינויים במדד המחירים לצרכן. מדובר בסוגיה אשר דנים בה בגישורים ובבתי משפט כבר מספר שנים, וכתוצאה מההליכים הללו, אשר יזמה העמותה, חלו תמורות מהותיות ונקבעו זכויות הדיירים בעניין בזו אחר זו. בשנת 2008 )חא )ירושלים( 902/08(: תביעת העמותה נגד 23 בתי דיור מוגן. נפסק לאחר הסדר גישור שבית דיור מוגן לא יכול להעלות את דמי האחזקה על פי שיקול דעתו הבלעדי, וניתנה לדיירים אפשרות לבחור בין מנגנון אובייקטיבי להעלאה או העלאה בשיעור קבוע. בשנת 2011 זכו דיירים מאחוזת פולג )בזכות סיוע העמותה( בערעור שהגישו בעניין זה, ונקבעה הלכה תקדימית נגד העלאת דמי אחזקה על פי שיקול דעת בלעדי של הבית ונגד העלאה בשיעור קבוע. בשנת נכנס לתוקפו חוק הדיור המוגן ובו סעיף 26 )א( )2( המעגן לראשונה בחוק נושא זה וקובע שבית דיור מוגן לא רשאי להעלות את דמי האחזקה מעבר למדד אלא בהתאם לשינוי בעלויות התפעול של הבית ולא יותר מהשיעור שנקוב בהסכם. החוק שותק עד היום לגבי הבודק ואופן הבדיקה. בשנת 2014 )ח"א (- בתביעה נוספת שהגישה העמותה בעניין נגד 25 בתי דיור מוגן, פסק בית הדין לחוזים אחידים, בין היתר, כי גם רואה חשבון מטעם הבית )ולא רק אובייקטיבי( רשאי לבחון את ההעלאות אולם, בית הדיור המוגן מחויב בשקיפות כלפי הדייר, כדי למנוע את קיפוח הדיירים. בנוסף, קבע בית הדין כי אם הבתים יפרו בהתנהגותם את החוק או ינהגו בחוסר תום לב, פתוחה בפני הדיירים הדרך, לפנות לבית המשפט המוסמך או לעתור לממונה על הדיור המוגן )מכוח סעיף 49 לחוק(. בעקבות פסקי הדין, החלו חלק מהבתים לדון בהעלאות )ככל שישנן( בשקיפות מלאה, בסיוע ועד הדיירים ורו"ח מטעמם. לבקשת העמותה הכין משרד וייס, פורת, בשיתוף רו"ח עופר לחישובי ההעלאות והשקיפות הנדרשת. בק נוהל שקיפות המפרט את הדרך העמותה פועלת לקידום יישום נוהל זה בבתים השונים וסיוע לוועדי הדיירים בעניין. עמוד 23

25 4. מע"מ על תשלומי הדיור המוגן דמי האחזקה החודשיים ושחיקת הפיקדון בעסקת הדיור המוגן חייבים במע"מ המשולם לבית הדיור המוגן על ידי הדיירים. המע"מ בגין דמי האחזקה החודשיים משולם ככלל מידי חודש על פי חשבונית המונפקת לדייר על ידי בית הדיור המוגן. המע"מ בגין השחיקה מנוכה ככלל על ידי בית הדיור המוגן מיתרת הפיקדון בסיום ההסכם, כאשר ישנם בתים המחייבים את הדייר בחוזה לשלם מע"מ זה כתשלום נפרד נוסף מידי שנה. העמותה עתרה לבית המשפט העליון )בג"ץ 438/10( לפטור את דיירי הדיור המוגן מתשלומי המע"מ )כולם או חלקם( החלים על עסקת הדיור המוגן, מכוח הפטור הקיים בסעיף )1( 31 לחוק המע"מ בעסקת שכירות. ביום נפסק על ידי כבוד השופטים א' ריבלין )משנה לנשיא(, נ' הנדל וי' עמית, כי רכיב המגורים אכן מהווה רכיב משמעותי בעסקת הדיור המוגן, אולם גם השירותים הניתנים הם רכיב משמעותי העומד בפני עצמו. בית המשפט הנכבד דחה את העתירה לפטור ממע"מ ונימק כי מדובר בחוזה,sui generis חוזה מיוחד שאין לשבצו בתוך אחת המסגרות החוזיות המקובלות ואין להפריד בין עיקר לטפל את המגורים והשירותים, מדובר באגד זכויות שאינו מאפשר להפריד בין רכיביו. על פסק דין זה הגישה העמותה עתירה לדיון נוסף )דנג"ץ 3193/12( אשר נדחה ביום על ידי כבוד הנשיא א' גרוניס. 5. מע"מ בגין ריבית רעיונית מע"מ ריבית רעיונית דיור מוגן-מע"מ על הכנסה וירטואלית )רעיונית(, שמייחסות רשויות המס לבית הדיור המוגן, עקב הנאת הבית מהחזקת הפיקדונות של הדיירים, מבלי לשלם בגינם ריבית לדיירים. מס זה משולם ישירות על ידי בית הדיור המוגן לרשויות המס. ישנם בתי דיור מוגן שמחייבים את הדיירים ברכיב זה באופן ישיר או עקיף. תביעה בעניין זה הוגשה על ידי קבוצה של 45 דיירים המתגוררים בבית דיור מוגן, בשל טענתם שהנהלת הבית גבתה מתוך הפיקדון שהפקידו בידיה, על ידי קיזוז חד צדדי, מבלי שידעו או התכוונו או הסכימו לכך, סך של אלפי שקלים בממוצע בכל שנה בגין מע"מ ריבית רעיונית. בית המשפט השלום פסק ביום כי החייב במס הוא נותן השירות אך תכליתו של החוק )סעיף 16 לחוק מע"מ( הוא "לגלגל" את המס על הצרכן הסופי. לדעת כבוד השופטת ההוראה החוזית ברורה, ולא עולה מהעדויות שהבית הסתיר זאת. עמוד 24

26 בעקבות פסק הדין הגישו הדיירים בסיוע העמותה, ערעור לבית משפט המחוזי בתל אביב )ע"א (. כמו כן הגיש הצד השני ערעור בגין גובה ההוצאות שנפסקו )ע"א (. לאחר הידברות וניהול משא ומתן בין הצדדים בסיוע עורכי דינם, גובש הסכם מוצלח אשר סגר את הערעורים וקיבל תוקף של פסק דין ביום העסקת והלנת מטפל אישי ביחידת הדיור המוגן ותשלום בגינו בנוסף להלכות משפטיות שנקבעו בעניין, סעיף 33 לחוק הדיור המוגן עיגן לראשונה סטטוטורית את הזכות להעסיק ולהלין מטפל אישי בדירת הדיור המוגן. מאחר והחוק שותק לעניין התשלום הגישה העמותה תביעה לבית הדין לחוזים אחידים אשר קבע בשנת 2013 )כבוד ההרכב: שופטת תמר בזק רפפורט, ד"ר מ' גלברד, ד"ר י' אדר, ח"א ( בפסק דין תקדימי כי: דייר לא יהיה חייב בתשלום כלשהו שאינו מופיע במפורש ובבהירות בחוזה שלו. אף אם נקבע סכום הרי דייר רשאי לתקוף את גובהו בטענה שאינו סביר. בעקבות פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט העליון )ע"א 5392/13( )כבוד השופטים: מ' נאור, ח' מלצר וצ' זילברטל(. ביהמ"ש קבע שם בשנת 2014 כי פסק הדין של בית הדין לחוזים אחידים נותר בעינו, וכי בית רשאי לחייב דייר בגין הלנת מטפל בדירתו, אך ורק בסכום סביר, גם בחוזים בהם לא נקבע סכום מראש. בהמלצת בית המשפט העליון, חזרה העותרת מהערעור. מאז פרסמה העמותה חוות דעת שהזמינה מהכלכלן יגאל גל, שם קבע לאחר ניתוח העלויות כי טווח העלויות הנגרמות לבית דיור מוגן בגין הלנת והעסקת מטפל אישי נע בין 108 ל- 369 )תלוי אילו שירותים כלולים בדמי האחזקה ואילו משולמים בנפרד על ידי הדייר(. חוות הדעת מפורסמת באתר העמותה. לצורך קביעת סבירות הסכומים הנגבים מהדייר בגין הלנת מטפל אישי, הגישו דיירים בתמיכת העמותה תביעה ייצוגית נגד 3 בתים. 7. ארנונה פס"ד מנחה בעניין זה ניתן בע"א 7975/98 נגד עיריית ראשון לציון, אשר קבע כי דיירים בדיור מוגן הם המחזיקים לצרכי ארנונה ביחידות הדיור ומקיימים בהן משק בית עצמאי, וכפועל יוצא מכך רשאים להירשם כנישומים ברשות המקומית, ליהנות מתעריף דירת מגורים וכן לקבל את ההנחות להן זכאים כאזרחים ותיקים או הנחות מיוחדות גבוהות יותר )כגון נכים, נפגעי נאצים ומשפחות שכולות(. העמותה פועלת ליישום וקידום זכויות הדיירים גם בעניין זה. עמוד 25

27 8. אופן שחיקת הפיקדון מהקרן והצמדתו לדולר שחיקת הפיקדון נעשית ככלל מקרן הפיקדון ולא מיתרתו, זאת למרות שבמסלול השכיח, הפיקדון נשחק מידי שנה ויתרתו קטנה. לעניין הצמדת יתרת הפיקדון לאורך השנים שבית הדיור המוגן מחזיק בו, היו קיימים בשוק שני סוגי הצמדות: הצמדה למדד המחירים לצרכן או הצמדה לשער הדולר. ההצמדות פורטו ככלל בחוזה הדיור המוגן האישי של כל דייר. סעיף 28 )ד( לחוק הדיור המוגן קובע כי יתרת הפיקדון תושב לדייר או יורשיו בתוספת שיעור עליית מדד המחירים לצרכן. בהמשך קובע החוק בסעיף 57 )ד( כי גם אם ההסכם קובע הצמדות אחרות, מיום תחילת חוק הדיור המוגן הצמדות יהיו רק לפי סעיף 28 )ד(, כלומר, לפי שיעור עליית מדד המחירים לצרכן ולא לפי שער הדולר. פסק דין בעניין שני הנושאים הללו ניתן על ידי כבוד השופטת רחל ערקובי ביום בתביעה שהגישו יורשות של דיירת נגד בית דיור מוגן. נפסק כי הצמדת יתרת הפיקדון לשער הדולר צריכה להיות חד כיוונית וכי במקרה של ירידה והפסדים לדייר, היה על בית הדיור המוגן להשיב את יתרת הפיקדון נומינאלית. זאת בהתבסס על קביעת בית המשפט כי מדובר בסעיף מקפח בחוזה אחיד וכי קיימת לבית הדיור המוגן חובת נאמנות כאחראית על כספי פיקדונות הדיירים, במיוחד בתקופות בהן חלה ירידה דראסטית בשער הדולר, לא להתעלם מתנאי השוק אלא לשנות את תנאי ההצמדה או לפחות להציע זאת לדיירת. גם בעניין אופן חישוב השחיקה קבל בית המשפט הנכבד את טענות התובעות וקבע כי בית הדיור המוגן צריך לחשב את השחיקה מהפיקדון לפי היתרה השנתית הפוחתת מידי שנה ולא מהקרן, זאת בהתבסס על כך שהדבר לא הוסבר לדיירת ומשפחתה בעת חתימת חוזה הדיור המוגן ועקב ניסוחו העמום של הסעיף בהסכם. נפסקו ליורשות הפרשים בסכום כולל של כ- 86, המחאת זכויות בית דיור מוגן סעיף לאחר. 30 לחוק הדיור המוגן מגביל ומסדיר את אופן העברת הזכויות מבעל רישיון הפעלה אחד תהליך העברת זכויות בית דיור המוגן אינו עניין של מה בכך. דיירים שביתם עובר לבעלות אחרת חוששים ככלל הן משינוי בהתנהלות השגרתית והצוות להם מורגלים, והן משינוי באיתנות הפיננסית של הבעלים המחזיק בפיקדונותיהם ומחויב להשיב את יתרתם בסיום ההסכם. מטבע הדברים, ישנם שינוים בבעלויות שהדיירים לא היו שבעי רצון מהם, ולעומתם ישנם שינויים שהיטיבו עם הדיירים והתברר בדיעבד שהיו חיוביים. עמוד 26

28 חשוב שכל הצדדים יבינו כי הדיירים הם חלק בלתי נפרד מהתהליך ובעלי דעה משפיעה, מאחר ולא מדובר במכירת נכס נדל"ני רגיל אלא בפרוייקט דיור מוגן המהווה את ביתם של מאות דיירים קשישים. להלן נוסח סעיף החוק:.30 אלה: )א( )ב( בעל רישיון הפעלה לא ימחה חלק מזכויותיו או מחובותיו לפי הסכם התקשרות. בעל רישיון הפעלה לא ימחה את כל הסכם ההתקשרות אלא אם כן מתקיימים כל הנמחה זכאי לקבל רישיון הפעלה; הנמחה התחייב לקיים את חובות הממחה על פי הסכם ההתקשרות; )1( )2( )3( )ב( )א( נמסרו לכל אחד מהדיירים בבית הדיור המוגן, לפני ביצוע ההמחאה, פרטי הנמחה, וככל שמונה ועד דיירים הוא נתן את הסכמתו להמחאה, בכתב; ועד הדיירים ימסור את החלטתו בתוך שלושים ימים מיום שברשותו כל המידע והמסמכים הנדרשים להחלטה; סירב ועד הדיירים לביצוע ההמחאה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים או לא נתן את הסכמתו בפרק הזמן האמור או שלא מונה ועד כאמור, רשאי הממונה להתיר את ביצוע ההמחאה בלא הסכמת ועד הדיירים; הממונה יודיע לבעל רישיון ההפעלה על החלטתו בתוך תשעים ימים מהיום שבו הוגשה לו הבקשה להתיר את ביצוע ההמחאה, ונמסרו לו כל המידע והמסמכים הנדרשים להחלטה. עמוד 27

29 פרק 10 -ועד הדיירים בבית הדיור המוגן סעיף 35 לחוק הדיור המוגן נתן לראשונה הכרה ומעמד לוועד הדיירים כמייצג את הדיירים. סעיף זה הינו בעל חשיבות רבה, מאחר וישנם נושאים רבים הנוגעים לכלל דיירי הבית, ואילו הדייר הבודד היה מתקשה לטפל בהם בגפו. פעילות ועד הדיירים מוסדרת ככלל בתקנון שנוסח על ידי דיירי הבית ואושר באסיפה כללית של הדיירים. הוועד מממן את פעילותו מגביית דמי חבר מדיירי הבית. קיומו של ועד מייצג עשויה לסייע גם לבית הדיור המוגן בניהול וקידום נושאים משותפים. סעיף 35 מגדיר את סמכויות ועד הדיירים, ומגביל אותו מלהתקשר בהסכמים ולהיות צד בהליך משפטי בשם הדיירים. להלן נוסח הסעיף: )א( דיירים רשאים למנות, מביניהם, נציגות, שתהיה שלוח של הדיירים בכל הנוגע לענייניהם המשותפים בקשר לבית הדיור המוגן וכן תהיה מוסמכת לייצג את הדיירים בכל הנוגע לעניינים אלה לפני בעל רישיון ההפעלה, רשויות המדינה, רשויות מקומיות או גופים אחרים; ואולם אין בהוראות סעיף זה כדי להסמיך ועד דיירים להתקשר בהסכמים ולהיות צד בהליך משפטי בשם הדיירים. )ב( השר רשאי לקבוע הוראות לעניין ועד הדיירים, לרבות דרכי המינוי ותקופת כהונתו. עמוד 28

30 פרק 11 -חוק הדיור המוגן, התשע"ב תהליך הכנת החוק החל בפגישה ראשונה של קומץ אנשים באוקטובר 2005 והמשיך בפגישות ובאינספור דיונים בפורומים שונים במשך כשבע שנים. העמותה, בראשות הדייר והיו"ר דאז יגאל פלג ז"ל, בחרה לקדם פעילות זו. מיום הקמתה ועד היום תרמו חברי הנהלת העמותה מזמנם, כוחם וניסיונם לקידום החוק והתקנות וכול הפעילות הזו נעשתה בהתנדבות מלאה. בצוות מתנדבי חברי הנהלת העמותה בעניין זה כיהנו צבי אלדרוטי )יו"ר לשעבר(, ועדיין מכהנים )2016( עו"ד גיורא עמיר )חבר הנהלת העמותה לשעבר( וגב' לאה שץ )חברת הנהלת העמותה(. כמו כן, הנהלת העמותה שכרה את שירותי משרד עורכי הדין וייס פורת, בראשותו של עו"ד זאב וייס והמשרד מייצג את העמותה מיום הקמתה. משרד "תקשורת פלוס"-כיום "פרילוג", בבעלותה של עו"ד רותי פרמינגר, נשכר כדי לפעול בכנסת, כלוביסטים, לקידום החוק ולקידום זכויות הדיירים החברים בעמותה. כך התחיל מסע של 7 שנים שהסתיים ב- 21 במאי 2012 בקריאה שנייה ושלישית של החוק ואישורו בכנסת. החוק התפרסם ברשומות ביום 3 ביוני 2012 ואי לכך רוב סעיפיו נכנסו לתוקף, כעבור חצי שנה, 2 בדצמבר הסעיפים הכרוכים בהקמת מנגנוני הפיקוח והרישוי, והממונה, נכנסו לתוקף לאחר 3 שנים 2( בדצמבר.)2015 החוק מסדיר את תחום הדיור המוגן ומעניק הגנה חקיקתית על זכויות דיירי לראשונה בישראל, לרבות חובת רישוי ופיקוח. הדיור המוגן בתי החוק חל גם על הסכמים שנחתמו טרם פרסומו ותחילתו חצי שנה, למעט סעיפים הדורשים היערכות )פיקוח, רישוי, הממונה, בטוחות- 3 שנים, וחובת הקמת מחלקה סיעודית- 5 שנים(. בנוסף, החוק מעניק לראשונה מעמד לוועד הדיירים, מחייב בפירוט וגילוי, מגביל את האפשרות להעלות את דמי האחזקה מעבר למדד, מעגן את זכות הדייר להעסיק ולהלין מטפל אישי ביחידת הדיור והוא כולל סעיפים רבים וחשובים נוספים. יחד עם זאת, סעיף הבטוחות אינו עונה על צרכי הדיירים והוגשה הצעה לתיקונו )ר' בהמשך(. מבנה חוק הדיור המוגן: פרק א סעיף 1: הגדרות. פרק ב' סעיפים : 2-12 פרק ג' סעיפים 13-30: פרק ד' סעיפים 31-35: פרק ה' סעיפים 36-44: פרק ו' - סעיפים 45-46: פרק ז' - סעיפים 47-58: תוספת לסעיף 19 )א() 1 (: רישיון להפעלת בית דיור מוגן. תנאים, חובות והגבלות לעניין הפעלת בית דיור מוגן. זכויות הדיירים. פיקוח, אכיפה ומפעיל מיוחד. עונשין. הוראות שונות. פירוט שירותים לדייר. ניתן לעיין בנוסחו המלא של החוק ובתרגומו לאנגלית באתר עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל. עמוד 29

31 פרק 12 -תקנות הדיור המוגן-בהתהוות למרות שחלפו למעלה משלוש שנים מיום כניסתו לתוקף של חוק הדיור המוגן, טרם פורסמו התקנות לביצועו. ישנן תקנות הדורשות אישור בחתימת שר הרווחה והשירותים החברתיים בלבד, וישנן תקנות הדורשות בנוסף את אישור ועדת העבודה והרווחה. להלן רשימת התקנות מכוח חוק הדיור המוגן: סעיף )3( 3 לחוק-בקשה לרישיון לרבות הפרטים שתכלול והמסמכים שיצורפו אליה מותנה בחתימת השר(. )אישור.1 סעיף 13 לחוק-תנאים לפעילות בית דיור מוגן, בין השאר בעניינים הבאים )טעונות אישור של ועדת העבודה הרווחה והבריאות של הכנסת(: תנאים ואמצעים, לרבות תנאים פיזיים, סביבתיים, בטיחותיים ותברואתיים, הדרושים להפעלתו התקינה של בית דיור מוגן. הוראות לעניין תנאים תברואתיים ייקבעו גם לאחר התייעצות עם שר הבריאות. 2.2.תנאים לעניין ניסיון, הכשרה מקצועית וותק הנדרשים ממנהל של בית דיור מוגן. 3. סעיף 16 לחוק-מפרט דירה )בטופס שקבע השר(. 4. סעיף 17 לחוק-מסמך גילוי )לפי טופס שקבע השר(. סעיף 35 לחוק-ועד דיירים )הוראות לעניין ועד הדיירים, לרבות דרכי המינוי ותקופת כהונתו( )אישור מותנה בחתימת השר(..5 סעיף 54 לחוק-השר בהתייעצות עם השר לאזרחים ותיקים רשאי להתקין תקנות בכל הנודע לביצועו של חוק הדיור המוגן, לרבות הטלת אגרה על מבקש רישיון בעד הגשת בקשה לקבלת רישיון הפעלה לפי סעיף 3 ואגרה שנתית על בעל רישיון ההפעלה. *השר בהתייעצות עם השר לאזרחים ותיקים ובאישור ועדת העבודה, הרווחה והבריאות של הכנסת, רשאי בצו לשנות את התוספת לחוק הדיור המוגן..6 עמוד 30

32 פרק 13 -תחרות בענף בתי הדיור המוגן-מאת פרופסור יאיר אהרוני במסמך זה אתייחס בעיקר לנושא התחרות בענף, תוך אבחנה בין תחרות בזמן קבלת דייר חדש לבין אפשרות תחרות לאחר מכן. בתאוריה הכלכלית תחרות משוכללת מעלה את רמת הרווחה במשק ועל כן רצויה מאד אם לא הכרחית. אולם- תחרות כזו מחייבת מספר תנאים כגון מספר גדול של יצרנים וצרכנים, מידע מלא וחינמי של כל המשתתפים בשוק וכמו"כ התנהגות רציונאלית של הצרכנים. במציאות של בתי דיור מוגן יש אסימטריה ברורה בין המידע שנמצא ברשות מנהלי השיווק ומנהלי הבתים לבין המידע הידוע לדייר. המציאות מראה כי דיירים רבים לא פונים לעורך דין שייצגם בהליך בדיקת וחתימת החוזה ודיירים אחרים מתקשרים עם עורך דין שאין לו מומחיות בתחום בתי הדיור המוגן. יתר על כן, יש נושאים שדיירים אינם רוצים לחשוב עליהם בגלל מה שהפסיכולוג פסטינגר מכנה דיסונאנס קוגניטיבי. אין לו מידע על הצרכים שלו בעוד כמה שנים הוא לא רוצה לחשוב על צורך במטפל או על שינוי בצרכים רפואיים. מעבר לכך, הדייר הפוטנציאלי מניח הנחות לגבי מהו בית דיור מוגן וקיימים פערי מידע מהותיים בין השיווק והפרסום בענף הנעשים בצורה כללית תוך דגש על היתרונות שבענף, מלווים בתמונות אידיליה, לבין הסוגיות והכשלים הקיימים. רוב הדיירים נוטים לקבל את המוצג להם בפרסומים כעובדה שזה מה שיקבלו בפועל, וחלקם אינם מודעים לפערי המידע ולצורך כי יש לפרט הכל בחוזה. לבטח דיירים אינם יכולים לראות את הדו"חות הפיננסיים של בית הדיור המוגן )למעט הבתים המוחזקים בידי חברות ציבוריות(, אינם יודעים מה האיתנות הפיננסית של הבתים ומה רמת הסיכון לקבלת יתרת הפיקדון בעת סיום ההסכם. כל אלה מחייבים בקרה של רגולטור. העובדה שהמחוקק מצא לנכון לדרוש רגולציה בתחום זה מעידה על קיומו של הצורך להגן מחד על זכויות הדיירים ולהתוות מאידך מסגרת חוקית לפעילות בית הדיור המוגן. דייר פוטנציאלי בוחר את מקום מגוריו בהתאם לקריטריונים ולסדר העדיפויות החשוב לו, ולגביו התחרות איננה בין כל בתי הדיור המוגן במדינת ישראל אלא לכל היותר בין מספר קטן של אופציות העונות על הקריטריונים החשובים לו, כגון קירבה למקום מגורי ילדיו. בשנת 1930 צ'מברלין כתב על תחרות מונופוליסטית ואחת הדוגמאות שלו היא שחנות בצומת של 2 רחובות יהיה לה יותר לקוחות מחנות ברחוב אחד פשוט כי יש יותר סיכוי שיותר לקוחות יגלו את החנות הזאת. במציאות זו חלק מהדיירים מגלים באיחור כי לא נתנו את דעתם לסכום הנוסף, שיכול להגיע למאות ואלפי שקלים, שהתחייבו לשלם אם ילינו מטפל אישי בדירתם. דיירים המקבלים הנחות כניצולי שואה על ארנונה מגלים שהתחייבו לשלם את הארנונה כחלק מדמי האחזקה ולא רק שהם לא מקבלים הנחה אלא הם משלמים מע"מ על ארנונה הפטורה ממע"מ. עמוד 31

33 ענף בתי הדיור המוגן שונה במספר היבטים מענפים אחרים והוא ייחודי. עובדה היא שכל שירות או מוצר שנרכש על ידי צרכן בתחומים אחרים ניתן לשינוי או תיקון לפי רצון הצרכן ושיקול דעתו וקיימת גמישות גדולה. מאידך, בתחום בתי הדיור המוגן, הופך הדייר, מטבע הדברים, לדייר "שבוי", מאחר וגילו ומצבו ככלל אינם מאפשרים לו לפעול על פי שיקול דעתו אלא על פי מצבו. המציאות מוכיחה כי דיירים בודדים מקבלים החלטה לעזוב את בית הדיור המוגן ולעבור לבית דיור מוגן אחר. בעולם הכלכלי היתרון של הצרכן הוא האפשרות לעזוב.)EXIT( אם מחיר העגבניות עלה, הצרכן יכול להחליט שהוא איננו קונה עגבניות. לעומת זאת, לאחר שהדייר גר בבית הדיור המוגן הוא לא יעזוב כי בית הדיור המוגן הוריד את רמת האוכל בארוחת הצהריים או אם העלו את מחיר הארוחה או כל סעיף אחר בשירותים הניתנים, לרבות העלאת דמי האחזקה מעבר למדד ללא שקיפות. ידוע כי בית דיור מוגן רשאי וצריך להתנהל בצורה רווחית, אולם בניהול תקין רגולציה אינה מונעת זאת, חרף הוצאות המפוקחים ככל שישנן. עמוד 32

34 צור קשר עמותה: פרק 14 -צור קשר מוקד העמותה-דואר אלקטרוני: אתר העמותה: * באתר העמותה מופיעים פרטי ההתקשרות של חברי הנהלת העמותה, טלפונים וכתובות דוא"ל. עורכי הדין וייס, פורת ושות': רח' קויפמן 2, תל אביב טלפון: ; פקס: אתר: אי מייל: lawyers@weisslaw.co.il עמוד 33